Le stock de logements existants a grimpé en flèche… mais peu de ventes ont commencé à être négociées… les vannes s’ouvriront-elles après les baisses de taux ?… trois options pour investir dans l’immobilier
Vous souvenez-vous de l’époque où il n’y avait aucune maison disponible à la vente sur le marché ?
Eh bien, ce n'est plus le cas.
Comme vous pouvez le voir ci-dessous, il y a maintenant 476 000 nouvelles maisons à vendre aux États-Unis. Il s'agit du niveau le plus élevé depuis 2008.
Source : Creative Planning / Charlie Bilello
Alors, pourquoi les ventes de maisons existantes sont-elles toujours au plus bas ?
Vous connaissez déjà les raisons…
Des prix de l'immobilier record (le mois de juin a marqué le prix de vente médian le plus élevé jamais enregistré pour une maison existante) et des taux hypothécaires qui, bien qu'en deçà de leurs sommets, sont toujours plusieurs fois supérieurs à ce qu'ils étaient il y a trois ans.
En parlant des prix élevés des maisons, voici un petit quiz…
Il y a dix ans, le pourcentage de maisons américaines dont le prix dépassait 1 million de dollars était inférieur à 2 %.
Où est ce pourcentage aujourd’hui ?
Prêt?
8,5 %… ce que nous appellerons une explosion de 350 %.
Source : Charlie Bilello / Redfin
Mais alors que la Fed est susceptible d'introduire la première baisse des taux depuis la pandémie dans quelques semaines seulement, quel est l'impact probable sur le logement et comment pourrions-nous en bénéficier ?
Nous commencerons par revenir sur cette prévision plutôt colorée de Barbara Corcoran, entrepreneuse immobilière et star de « Shark Tank » sur ABC :
Dès que les taux d'intérêt baisseront, l'enfer va se déchaîner et les prix vont s'envoler. (Pour l'instant, les vendeurs) restent sur place. Mais ils ne resteront pas sur place si les taux d'intérêt baissent de deux points.
Ce sera un signal pour que tout le monde revienne et achète comme des fous, et les prix de l'immobilier augmenteront probablement de 20 %. Nous pourrions avoir à nouveau le COVID (sur le marché).
Même si cette prévision de « hausse de 20 % » semble exagérée, examinons quelques moyens de profiter d’une augmentation des ventes de maisons, en commençant par la demande de prêts hypothécaires.
Bien que les prix de l'immobilier restent proches de leurs plus hauts historiques, les taux hypothécaires ont baissé ces derniers mois, le marché anticipant des baisses de taux d'intérêt. Cette situation a déjà entraîné une augmentation des refinancements.
Voici Entreprise Fox de la semaine dernière :
La Mortgage Bankers Association (MBA) a rapporté mercredi que les demandes de refinancement ont grimpé de 35 % la semaine dernière, lorsque les taux des prêts hypothécaires à taux fixe moyens sur 30 et 15 ans ont atteint leur point le plus bas depuis plus d'un an, selon Freddie Mac.
La forte demande de refinancement a été le moteur de l'augmentation de la demande globale de demandes de prêts hypothécaires, qui a augmenté de 15 % sur la semaine, a indiqué la MBA. À titre de comparaison, les demandes d'achat n'ont augmenté que de 3 %.
D'une année sur l'autre, la demande de refinancement a augmenté de 118 %, selon les données de la MBA.
Or, si nous constatons déjà une telle augmentation, qu'adviendra-t-il de la demande de refinancement, disons, dans six à huit mois, lorsque la Fed aura abaissé ses taux à plusieurs reprises ? Qu'en sera-t-il de la demande de prêts hypothécaires ?
« Bien plus haut » semble être une réponse logique.
Alors, comment pouvons-nous en bénéficier ?
Eh bien, en investissant quelques dollars dans certaines des principales sociétés de prêts hypothécaires.
Si vous nous suivez depuis un certain temps, vous vous souviendrez peut-être du choix de Louis Navellier pour le concours des meilleures actions de 2020 d'InvestorPlace
PennyMac Financière (PFSI).
Louis a depuis pris des bénéfices sur PFSI à mesure que le marché du logement et des prêts hypothécaires a changé après la pandémie, mais nous pouvons avoir une idée de la manière dont l'approche quantitative du marché de Louis évaluerait PFSI aujourd'hui en utilisant son Évaluateur de portefeuille outil.
Pour les plus récents Digérer Pour les lecteurs, la force fondamentale de Louis, démontrée par la supériorité de ses bénéfices, sous-tend toute son approche du marché. Heureusement, Louis a codifié une grande partie de son système de marché exclusif basé sur des données quantitatives et le propose désormais à la communauté des investisseurs par le biais de son Évaluateur de portefeuille.
Considérez-le comme un diagnostic qui vous donne un aperçu instantané de la solidité financière d'une action. Il se concentre sur les mêmes huit indicateurs qui guident le processus de sélection des actions de Louis pour tous ses services d'investissement premium.
Ci-dessous, vous pouvez voir comment PennyMac obtient aujourd’hui une note « B », ce qui en fait un « achat » officiel.
Au fait, PFSI n'a pas besoin de taux plus bas pour améliorer ses bénéfices. Elle se porte déjà si bien qu'elle vient d'augmenter son dividende.
Pour en savoir plus, passons à David Spector, président-directeur général, qui s'exprimait lors de la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre de PFSI il y a quelques semaines :
PennyMac Financial a généré de solides bénéfices au deuxième trimestre avec un rendement d'exploitation annualisé de 16 %. Compte tenu de nos résultats financiers toujours solides, je suis heureux de noter que le conseil d'administration de PFSI a approuvé un dividende trimestriel en espèces ordinaire de 0,30 $ par action contre 0,20 $ par action, soit une augmentation de 50 %.
Gardez à l’esprit qu’avec des taux d’intérêt plus bas, le PFSI gagne sur deux fronts : la perspective d’un volume de refinancement accru et une nouvelle vague de nouvelles émissions de prêts hypothécaires.
C'est probablement en partie la raison pour laquelle Spector a conclu : « Bien que nos performances financières au cours des dernières périodes aient été solides, je continue de croire que les meilleurs jours de Pennymac sont encore à venir. »
Des tarifs plus bas seraient également un atout pour les principales entreprises de rénovation résidentielle
Pensez à Home Depot et Lowe's (pour être tout à fait honnête, je possède des actions Home Depot sur mon compte personnel).
Aujourd'hui, Home Depot obtient la note « D » selon Louis's Portfolio Grader (et Lowe's n'obtient qu'un « C »). Trois raisons principales expliquent cette situation : un manque de dynamisme des bénéfices, des ventes médiocres et un manque de surprises positives en matière de bénéfices.
Mais cela a du sens, car cela reflète la politique de taux d'intérêt étouffante des deux dernières années. Lorsque Home Depot a publié ses résultats la semaine dernière, la direction a commenté ces conditions difficiles.
Du directeur général Ted Decker :
Au cours du trimestre, la hausse des taux d’intérêt et l’incertitude macroéconomique accrue ont exercé une pression plus générale sur la demande des consommateurs, ce qui a entraîné une baisse des dépenses dans les projets de rénovation résidentielle.
Mais la question devient : « Qu’adviendra-t-il de la dynamique des bénéfices, des ventes et des surprises de bénéfices lorsque la Fed commencera à réduire ses taux ? »
Eh bien, la logique suggère que des taux plus bas déclencheraient une vague de demande pour de nouveaux projets de logements. Sur cette note, passons à MarchéWatch:
(Home Depot) a également indiqué qu'il y avait eu moins de demande pour des projets de rénovation domiciliaire de plus grande envergure nécessitant un financement, car les gens attendent une baisse des taux d'intérêt pour les rendre moins chers…
« Tout le monde s'attend à une baisse des taux, donc ils reportent ces projets », a déclaré Decker.
Nous pensons que ce n’est qu’une question de temps avant que cette demande refoulée ne se transforme en action… qui se transforme en bénéfices pour les entreprises de rénovation domiciliaire.
Pour être clair, Home Depot n’a pas prévu une explosion de la demande cette année. Mais pour les investisseurs, il y a un équilibre à trouver entre « attendre si longtemps des preuves que nous passons à côté de gains solides et précoces » et « agir si vite que nous devons subir davantage de pertes ».
De notre point de vue, si la Fed est réellement sur le point d’entamer un nouveau cycle de baisse des taux, alors se positionner dès maintenant – même si c’est un peu tôt – est la décision la plus judicieuse.
Au minimum, si cette pièce vous intéresse, gardez-la sur votre radar à l’approche de l’automne.
Enfin, qu’en est-il des actions des constructeurs de maisons ?
Régulier Digérer les lecteurs savent que nous pratiquons ce commerce depuis des années.
Dans notre numéro du 20 avril 2022, Digérernous avons suggéré que les investisseurs agressifs pourraient se lancer dans un ETF iShares Home Construction (ITB) commerce. ITB détient des poids lourds de la construction résidentielle, notamment DR Horton, Lennar, NVR, Pulte et Toll Brothers.
Voici notre avertissement à ce sujet Digérer à propos de notre calendrier et du potentiel de volatilité supplémentaire :
Si vous êtes un trader agressif qui n'a pas peur d'être en avance et de subir une action latérale (ou même à la baisse), c'est un point d'entrée raisonnable.
Ci-dessous, vous pouvez voir l'ITB baisser encore après notre avril Digérer comme nous l'avions prévenu, mais ensuite nous nous sommes fortement ralliés.
Un trader agressif qui prendrait cette position ITB serait en hausse de 97 % en ce moment, soit près de 4 fois le rendement de 25 % du S&P sur la même période.
Source : StockCharts.com
Alors, que se passe-t-il lorsque la Fed commence à réduire ses taux ?
Avec des tarifs plus bas, ces constructeurs n'auront pas besoin d'offrir les mêmes incitations pour compenser des tarifs plus élevés. Cela va augmenter leurs marges et ajouter un vent arrière pour les bénéfices.
D’un autre côté, les constructeurs pourraient choisir de maintenir des marges plus faibles pour maintenir les prix plus bas par rapport aux prix des maisons existantes afin d’attirer les acheteurs.
N'oubliez pas, comme nous l'avons noté au début d'aujourd'hui Digérerle stock de logements est en hausse, mais le volume des ventes est toujours en baisse en raison des prix élevés. Ainsi, si les constructeurs immobiliers sont prêts à vendre moins cher que les logements existants, ce qu'ils abandonnent en termes de marges risque d'être compensé par un volume de ventes plus important – surtout si Corcoran a raison et que les prix des logements explosent à la suite d'une demande massive due à la baisse des taux hypothécaires.
Et voilà. Trois façons d’agir sur le marché immobilier dans son ensemble alors que nous attendons avec impatience les baisses de taux.
Nous vous tiendrons au courant.
Passe une bonne soirée,
Jeff Remsburg
