Promesses creuses sur le logement de la part des candidats à la présidentielle… pourquoi leurs propositions politiques ne fonctionneront pas… où iront les prix de l'immobilier… comment les échanger
Alors que les Américains se préparent à élire un nouveau président, les prix des logements aux États-Unis ont augmenté de près de 40 % depuis 2020, tandis que le prêt hypothécaire moyen à taux fixe sur 30 ans a plus que doublé.
Ce n’est pas une bonne combinaison pour un prix abordable.
Depuis l’été 2023, l’accessibilité globale est devenue si mauvaise que l’âge moyen d’un acheteur de maison est passé de 49 à 56 ans, selon la National Association of Realtors (NAR).
Dans le même temps, la part des primo-accédants a chuté de 32 % à 24 %. Il s’agit du pourcentage le plus bas depuis que le NAR a commencé à suivre cette mesure en 1981.
CNBC souligne que le prix médian de l'immobilier aux États-Unis est désormais 5,8 fois supérieur au revenu annuel médian de 80 000 dollars. Pour rappel, en 1990, les prix ne représentaient que 2 fois le revenu médian.
Voici Hannah Jones, analyste économique principale chez Realtor.com, avec les résultats :
(Le marché immobilier actuel) est le moins abordable depuis 40 ans et souffre de faibles niveaux de stocks.
Les acheteurs sur le marché actuel sont confrontés à des prix élevés, à des taux hypothécaires élevés et à de faibles niveaux de stocks abordables, ce qui rend l'achat d'une maison extrêmement difficile pour un premier acheteur.
En arrière-plan, nous avons à la fois le vice-président Harris et l’ancien président Trump qui prétendent qu’ils vont réparer ce marché immobilier brisé…
Ni l’un ni l’autre n’est correct.
Les promesses vides de nos candidats à la présidentielle
L'une des solutions proposées par Harris consiste à accorder 25 000 $ d'aide à la mise de fonds aux acheteurs d'une première maison. Tout d’abord, ne négligeons pas ce prix.
En utilisant les données du NAR et du US Census Bureau, nous constatons que, historiquement, les premiers acheteurs de maison représentent en moyenne entre 30 et 35 % des ventes de maisons.
En 2023, le NAR a estimé qu'environ 5,2 millions de ventes de maisons existantes par an au cours des dernières années, ce qui se traduit par environ 1,65 million de premiers acheteurs par an.
Ainsi, 25 000 $ multipliés par 1,65 million d’acheteurs d’une première maison équivalent à 41,25 milliards de dollars.
Des cacahuètes !
Qu'est-ce que 41 milliards de dollars de plus, compte tenu du déficit budgétaire actuel de 1,7 billion de dollars ? Du changement!
Oublier qui finira par payer pour cela sous une forme ou une autre (vous, le contribuable aux revenus supérieurs à la moyenne), cela aidera-t-il le marché immobilier en difficulté ?
Non. Cela rendra simplement les prix de l’immobilier encore plus chers, récompensant ainsi ceux qui sont actuellement propriétaires d’un logement.
Avec du recul, même si nous ne pouvons pas réduire l’explosion des prix de l’immobilier depuis 2020 à une seule variable, quelle est l’une des influences les plus significatives ?
Les milliards de dollars de mesures de relance fédérales ont inondé l’économie, pour finalement se répercuter sur le marché immobilier.
Ci-dessous, vous pouvez voir le stock monétaire M2 (en rouge) exploser à la hausse à partir de 2020 grâce à la création/aux flux monétaires fédéraux liés à la pandémie. Peu de temps après, le prix de vente médian des maisons américaines (en bleu) augmente à mesure que l’argent inonde le marché immobilier.
Source : données de la Réserve fédérale
Si un tsunami d’argent gratuit avait déjà eu cet impact, un mini tsunami d’argent gratuit pourrait-il à nouveau avoir un impact similaire, mais réduit ?
Eh bien, suivons la logique. Que se passe-t-il lorsque des millions d’acheteurs potentiels disposent soudainement de milliers d’euros supplémentaires à consacrer à l’achat d’une maison ?
- Ils augmentent leurs prix d’offre ou enchérissent sur des maisons à des prix plus élevés qu’ils ne l’auraient fait autrement…
- Il y a donc maintenant plus d’offres pour ces maisons, certaines d’entre elles étant désormais à des prix plus élevés qu’auparavant…
- Les propriétaires font la chose logique en fonction de cette demande accrue et des prix d’offre plus élevés : ils augmentent leurs prix demandés…
- L’offre la plus élevée, soutenue par le gouvernement, l’emporte à un prix plus élevé que celui qui aurait autrement été le prix de la transaction…
- Le marché immobilier continue d’être gelé, pénalisant la prochaine génération d’acheteurs potentiels… jusqu’à ce qu’un nouveau politicien promette une autre distribution d’argent gratuite (très probablement, à votre charge).
Aujourd’hui, Harris a également proposé d’encourager la construction de nouvelles maisons. L’ajout d’une nouvelle offre sur le marché serait utile.
Malheureusement, le plus grand obstacle à la construction de nouveaux logements vient de la bureaucratie étatique et locale, avec ses restrictions de zonage et ses politiques. Le gouvernement fédéral a une capacité limitée, voire inexistante, pour résoudre ce problème. Nous reviendrons sur ce point dans un instant.
Pendant ce temps, Trump a déclaré qu'il réparerait le marché immobilier brisé en abaissant les taux hypothécaires.
Super. Comment?
Même si Trump forçait la Réserve fédérale à réduire les taux d’intérêt (ce qu’il ne peut pas faire), cela ne soulagerait pas nécessairement les taux hypothécaires élevés. Nous vivons actuellement cette réalité.
La Fed a abaissé ses taux d'intérêt de 50 points de base à la mi-septembre. Depuis lors, le taux hypothécaire moyen à taux fixe sur 30 ans est passé de 6,09 % à 6,93 % au moment où j'écris mardi matin.
En effet, la plus grande influence sur les taux hypothécaires n’est pas la Fed et le taux des fonds fédéraux (sur lesquels Trump peut faire pression), mais le rendement du Trésor à 10 ans. Et le rendement du Trésor à 10 ans est influencé par de nombreuses variables sur lesquelles aucun président ne peut influencer directement.
Malheureusement, Trump ne peut pas plus faire baisser les taux hypothécaires que moi.
Comme nous l'avons souligné ici dans le Digéreril n'y a en réalité que trois trajectoires pour les taux et les prix de l'immobilier au cours des 12 prochains mois
Premièrement, les taux hypothécaires restent quelque peu élevés, ce qui entretient le gel profond du marché immobilier actuel. Mauvais pour les acheteurs potentiels.
Deuxièmement, les taux hypothécaires baissent considérablement. Cela conduit à une ruée d’acheteurs qui font grimper les prix des logements. Ainsi, les gains d’accessibilité obtenus grâce à la baisse des coûts d’emprunt sont compensés par des prix d’inscription plus élevés. Encore une fois, mauvais pour les acheteurs potentiels.
Troisièmement, nous n’obtiendrons pas d’atterrissage en douceur. Nous tombons dans une récession douloureuse qui a un impact déflationniste sur le marché immobilier. Les taux hypothécaires et les prix des logements baissent considérablement, mais pour des raisons dont personne ne veut. Mauvais pour les acheteurs potentiels et pour tout le monde.
Heureusement, cela est peu probable. Malheureusement, ce qui est tout aussi improbable, c’est que Harris ou Trump agitent leur baguette magique politique respective et abaissent les prix de l’immobilier à l’échelle nationale au cours des 12 prochains mois.
Nous constatons (au moins) deux effets d’entraînement de ce marché immobilier déformé…
Premièrement, la poursuite de la division grandissante entre les « nantis » et les « démunis » ici aux États-Unis.
Ceux qui possèdent des actifs (comme des maisons) continueront de voir leur valeur nette grimper. Ceux qui n’ont pas d’actifs continueront de ressentir la pression des quatre dernières années de prix plus élevés sur les biens/services de base du coût de la vie. N’oubliez pas que même si l’inflation a diminué, les prix absolus n’ont pas baissé.
Nous avons fait couler beaucoup d'encre sur cette division ces derniers trimestres. Si vous êtes nouveau dans le Digérervoici un bref extrait de Le Wall Street Journal cela résume le problème:
La troisième année de lutte contre l’inflation aux États-Unis creuse la fracture au cœur de l’économie.
Le marché boursier s’envole, la richesse des ménages atteint des niveaux records et les revenus de placement n’ont jamais été aussi élevés. Dans le même temps, les économies de certaines familles à l’époque de la pandémie s’épuisent, et les impayés sur les paiements de cartes de crédit et de prêts automobiles ont bondi.
Des signaux d’alarme retentissent pour un plus grand nombre d’Américains à revenus faibles et moyens, révélant une division entre ceux dont les gains sont réduits par une inflation et des coûts d’emprunt élevés et ceux qui bénéficient de prix d’actifs et de rendements obligataires élevés. Ces courants contraires brouillent les perspectives du consommateur américain – fondement de la croissance économique, des plans d’affaires des entreprises et des investissements de Wall Street.
Cet angle est énorme et nous allons continuer à le suivre, mais pas dans le contexte actuel. Digérer en raison de l'espace limité.
Le deuxième effet d’entraînement sera un vent favorable aux actions de construction résidentielle.
Harris a raison d'identifier la construction de nouvelles maisons comme une grande partie de la réponse au marché immobilier gelé d'aujourd'hui.
Aujourd'hui, les problèmes de réglementation État par État que nous avons soulignés plus tôt nous laissent sceptiques quant à la capacité d'un président à résoudre ce problème, mais ce marché immobilier gelé est favorable aux constructeurs d'habitations dans les zones ciblées.
C’est pourquoi nous sommes toujours optimistes sur notre activité de constructeurs d’habitations, l’ETF iShares Home Construction, ITB. Il détient des poids lourds de la construction résidentielle, notamment DR Horton, Lennar, NVR, Pulte et Toll Brothers.
Nous avons suggéré aux traders agressifs de racheter l'ITB le 20 avril 2022. Depuis lors, l'ITB a augmenté de 107 % tandis que le S&P n'a augmenté que de 29 %.
Mais allons un peu plus loin, en nous appuyant sur mon qualificatif de « zones ciblées » il y a un instant…
Si vous souhaitez sélectionner des actions spécifiques dans le domaine de la construction résidentielle qui devraient surperformer un large ETF, gardez un œil sur deux variables : la migration de la population et les réglementations nationales. De toute évidence, vous souhaitez acheter des constructeurs d’habitations qui opèrent dans des États à forte population et qui ont également des positions amicales à l’égard de la construction.
D’après les données du recensement américain et de la World Population Review, nous savons que des gens quittent la Californie, New York, l’Illinois et Hawaï. De plus, les réglementations restrictives en matière de zonage et de construction rendent la construction de nouvelles maisons extrêmement difficile dans certains de ces États.
D’un autre côté, les États qui connaissent d’énormes afflux sont la Floride, le Texas, l’Arizona et les Carolines. Les réglementations de ces États sont également généralement beaucoup plus favorables à la construction de nouvelles maisons.
Pour vous aider à démarrer vos recherches, DR Horton et Lennar Corporation ont de grandes empreintes en Floride et au Texas. Pendant ce temps, LGI Homes est actif dans les Carolines.
KB Home et Toll Brothers opèrent dans certains de ces États bleus avec des politiques plus restrictives. Vous souhaiterez donc déterminer quelle part de leurs revenus provient de ces États.
Revenons à ITB…
Ces dernières semaines, il a reculé alors que les taux hypothécaires ont grimpé et que l'anxiété électorale a pesé sur le marché. L'ITB a chuté de près de 7 % depuis la mi-octobre. Et selon le résultat des élections d'aujourd'hui, ce chiffre pourrait encore baisser.
Nous considérerions un tel recul comme une opportunité d’achat. En d’autres termes, la volatilité serait une bonne chose.
Parlant de « la volatilité comme une bonne chose », il y a une semaine, l'investisseur légendaire Louis Navellier et Charles Sizemore, directeur des investissements de notre entreprise partenaire, La société Freeport ont tenu leur «Jour d’après »Sommet. Une grande partie était axée sur la manière de négocier la volatilité liée aux élections. Louis a même offert un libre-échange, notant : « Je crois que cela sera payant, peu importe qui sera finalement déclaré vainqueur. »
Nous avons fait une rediffusion gratuite de l'événement la semaine dernière. Mais on m'a dit que nous le retirerions ce soir à minuit. Si vous souhaitez le regarder gratuitement avant, voici votre chance.
Espérons que demain à cette heure, nous connaîtrons notre prochain président sans aucune incertitude.
Sinon, attendez-vous à de la volatilité sur les marchés, ce qui signifie rechercher des opportunités.
En ce qui concerne le logement, ni Harris ni Trump ne peuvent faire baisser les prix de l’immobilier. Mais cela sera un vent favorable pour les actions d’ITB et de construction résidentielle bien positionnées à l’horizon 2025.
Passe une bonne soirée,
Jeff Remsburg
