Les portefeuilles des REIT ont été à la traîne ces dernières années, le secteur étant confronté à la hausse des taux d’intérêt. Le climat économique actuel est particulièrement difficile pour les REIT, qui subissent les effets de la hausse des coûts d’emprunt et d’un changement de préférence des investisseurs en faveur des actifs à revenu fixe plus sûrs.
En particulier, avec des taux qui se maintiennent au-dessus de 5 %, les REIT sont confrontées à des coûts de financement de la dette de plus en plus élevés, ce qui réduit leurs marges bénéficiaires tout en restant moins attractives par rapport à des investissements plus stables comme les bons du Trésor pour ceux qui recherchent un rendement. Cela a conduit à des baisses significatives des cours des actions des REIT.
Alors que de nombreux investisseurs espèrent que d'éventuelles baisses de taux avant la fin de l'année pourraient raviver le sentiment dans le secteur, certaines sociétés d'investissement immobilier (REIT) continuent de paraître surévaluées et dépourvues de perspectives de croissance significatives. Dans cet article, nous mettrons en lumière trois REIT que les investisseurs pourraient envisager de vendre avant que leur valeur ne baisse davantage. Explorons ces pièges potentiels.
Maisons américaines à louer (AMH)
Source : Pavel Kapysh / Shutterstock.com
Le premier REIT à envisager de vendre aujourd'hui est Maisons américaines à louer (NYSE :AMH). Elle est spécialisée dans l'acquisition, le développement et la gestion de maisons unifamiliales locatives. Depuis sa création, AMH a accumulé un portefeuille de près de 59 493 propriétés unifamiliales dans 21 États, en se concentrant sur les sous-marchés métropolitains.
Au cours du deuxième trimestre, AMH a enregistré une hausse de revenus relativement importante de 7,1 %, à 423,5 millions de dollars, dépassant les attentes de 2,6 millions de dollars. Les fonds provenant des opérations (FFO) ont augmenté à 0,45 $ par action, contre 0,41 $ il y a un an, et ont dépassé les estimations de 0,02 $. La société a également conservé un taux d'occupation élevé de 96,6 % et a atteint un taux de croissance des loyers mixtes de 5,3 %, grâce à une hausse de 5,7 % des nouveaux taux de location et à une hausse de 5,2 % des renouvellements.
Malgré ces chiffres encourageants et le fait qu'AMH devrait afficher un FFO/action record pour l'année, compte tenu des prévisions de la direction, ses actions semblent surévaluées aux niveaux actuels. À environ 22 fois l'estimation médiane du FFO/action de 1,76 $, AMH est l'un des REIT les plus chers du marché. Sa croissance durable dans un paysage immobilier difficile est louable, même si ce multiple est encore très élevé aux taux d'intérêt actuels.
Société de placement immobilier NNN (NNN)
Source : Rawpixel.com / Shutterstock
Passons d'un nom résidentiel à un nom de vente au détail, FPI NNN (NYSE :NNN). La société possède et gère environ 3 500 propriétés commerciales à locataire unique et à bail net aux États-Unis. L'accent mis par NNN sur les locataires commerciaux de haute qualité est assez stratégique, car ces entreprises sont prêtes à accepter des augmentations de loyer périodiques pour éviter les perturbations liées à la relocalisation, offrant ainsi à l'entreprise un flux de revenus stable et croissant.
Cette approche a permis à l'entreprise de réaliser une croissance constante avec une faible volatilité au fil des ans. De toute évidence, NNN a maintenu des taux d'occupation exceptionnellement élevés au cours de son histoire, qui ont généralement oscillé entre 98 % et 99 %. Ces qualités ont été mises en évidence dans ses derniers résultats du deuxième trimestre. Les revenus ont augmenté de 7 % en glissement annuel (YOY) pour atteindre 216,8 millions de dollars, tandis que le FFO/action est passé de 0,80 $ à 0,83 $ au cours de cette période. Enfin, le taux d'occupation a atteint un niveau record de 99,3 %, tandis que la durée moyenne pondérée restante du bail de NNN s'est établie à 10 ans, offrant une excellente visibilité sur les flux de trésorerie.
Malgré ces qualités et une performance globale solide, le fait que NNN ait récemment atteint de nouveaux sommets sur 52 semaines alors que les taux d’intérêt restent aussi élevés est plutôt alarmant. Aujourd’hui, l’action se négocie à un P/FFO d’environ 14x, ce qui peut ne pas sembler si cher. Pourtant, les estimations consensuelles pointant vers une croissance du FFO/action dans les chiffres inférieurs à 10 à l’avenir, ce multiple pourrait impliquer un potentiel de baisse.
Centres de Régence (REG)
Source : gyn9037 / Shutterstock
Le dernier REIT sur ma liste est Centres de Régence (NYSE :REG), qui se spécialise dans les propriétés commerciales. En particulier, Regency possède ou détient des participations partielles dans 481 propriétés, principalement ancrées dans de grandes chaînes d'épicerie. Avec environ 57 millions de pieds carrés d'espace commercial de premier ordre dans des emplacements aisés et à fort trafic, la société collecte des flux de trésorerie stables auprès de locataires de premier plan comme TJX (NYSE :TJX) à 2,8 % du loyer annualisé, Aliments entiers à 2,7% et Kroger (NYSE :KR) À 2,6 %.
Les résultats récents de Regency au deuxième trimestre ont été solides, avec un bénéfice net en hausse de 14,4 % à 99,3 millions de dollars, grâce à l'amélioration des taux de location et d'occupation. Le portefeuille de biens immobiliers de la société était loué à 95,8 %, en hausse de 80 points de base par rapport à l'année précédente. Le FFO de Nareit a augmenté de 11,1 % en glissement annuel pour atteindre 196,4 millions de dollars, bien que le FFO par action n'ait augmenté que de 3 cents à 1,06 dollar en raison d'un nombre d'actions plus élevé.
Malgré les solides performances de Regency et ses perspectives optimistes, qui laissent entrevoir un FFO/action compris entre 4,21 et 4,25 dollars pour l'exercice 2024, je trouve que l'action est surévaluée à ses niveaux actuels. Se négociant actuellement à environ 16,6 fois le point médian des prévisions de la direction, la valorisation semble élevée compte tenu de l'absence de croissance significative dans les années à venir. Wall Street prévoit une croissance du FFO/action inférieure à 5 % par an à moyen terme, ce qui, avec le rendement modeste de l'action de 3,8 %, ne devrait pas suffire à enthousiasmer qui que ce soit.f.
